HSB brf Ripan

Tydliga roller räddar stambytet i bostadsrättsföreningen.

Styrelsen för en bostadsrättsförening består oftast av vanliga människor utan någon större erfarenhet av stora byggprojekt. Engagemanget finns, men inte alltid tiden. Då kan stambyte i över 300 badrum bli en alltför stor utmaning. Så här löste HSB brf Ripan i Kungälv det.

Slider image
Slider image
Slider image
Slider image
Slider image

Faktauppgifter

Namn: HSB brf Ripan.

Uppdrag: Stambyte och badrumsrenovering i 295 lägenheter

Om fastigheterna och medlemmarna: HSB brf Ripan består av två fastigheter, Ripan och Fasanen, med totalt 295 lägenheter, byggda 1967. 1–5 rum. Medelåldern bland medlemmarna är relativt hög och här bor inte särskilt många barnfamiljer trots att det finns många förhållandevis stora lägenheter. De små lägenheterna är traditionellt ett första flyttahemifrån-boende för unga och där är omsättningen lite högre än i resten av lägenheterna. Många har bott här länge. Prisökningen i området har varit kraftig de senaste åren och antas öka ytterligare i takt med att centrum av Kungälv kryper allt närmare.

HSB brf Ripans samarbete med Rotpartner: Sedan 2016 då en förstudie inför stambyte och badrumsrenovering inleddes. Rotpartner ansvarar nu för stambytet, vilket inkluderar projektering, upphandling av entreprenör och byggledning. I projektet ingår utöver själva stambytet också att ta fram planlösning och ombyggnationsförslag för de befintliga 18 olika typerna av badrum som fanns i föreningen inklusive tillgänglighetsanpassning, ytskiktsrenovering, byte av fönster i badrum samt konsekvensanpassning av fasad samt asbestsanering. Rotpartners Medlemsdialogen ingår som en väsentlig del av uppdraget.

Stambytet: Stammar i kök och badrum byts i alla lägenheter. En del av lägenheterna har dessutom dubbla badrum, vilket innebär att ungefär 320 enheter ska byggas om. Köken påverkas inte så mycket eftersom stammarna kan bytas från hallen. Vattnet behöver stängas av, men det löser man med tillfälligt vatten i trappuppgångarna. Badrummen däremot påverkas mer; där tar stambytet uppemot sju veckor inklusive asbestsanering.

Entreprenören renoverar i etapper, sex trappuppgångar åt gången och påbörjar ett nytt trapphus per vecka. Varje trapphus har mellan sex och tolv lägenheter.

I samband med stambytet renoveras samtliga badrum genomgående och helkaklas som standard. Man får välja mellan duschhörna eller badkar med dusch. Vissa tillval finns, som spottar, golvvärme, extra elpatron till handdukstorken, annat kakel/klinker och kommoder i olika utföranden.

Lösningar: Duschbodar på gårdarna med toalett och handfat, tillfälliga hoar med vattenkranar i trappuppgångarna. Dagrum för dem som är hemma på dagarna och behöver komma undan byggstök.

Dessutom: Badrummen har alla förhållandevis stora fönster. De behövde ändå bytas ut på grund av röta, och för att frigöra yta för duschhörna beslutades att de skulle förminskas på något sätt. Ett förslag var att placera liggande smala fönster högt upp mot taket. Men samtidigt hade man fasadernas utseende att ta hänsyn till.

— Så i stället valde vi att minska bredden. På utsidan sätts en täckplåt i samma kulör som fönsterkarmen som inte stör utseendet på fasaden. Det är en lösning jag är väldigt nöjd med – den blev snygg på utsidan, smart och modern på insidan och mycket mer hållbar. Det tidigare problemet med att folk inte ville stå framför ett fönster och duscha löste sig också, säger Nicklas Ardrot, projektledare på Rotpartner.

Entrepenör: Attacus Bygg Väst.

Utmaning Icon

Utmaning

Stambyte i bostadsrättsförening

Stambytet har legat inplanerad i HSB brf Ripans underhållsplan sedan ganska många år tillbaka, och för några år sedan gjordes en genomgripande förstudie för att undersöka förutsättningarna och hitta lösningar. Allt gick enligt plan, men ett större läckage, många stopp i avloppen och kostsamma spolningar som följd gjorde att styrelsen fattade beslut om att skynda på bytet av de 50 år gamla stammarna, som alltså nu började sjunga på sista versen. Samtidigt insåg man att det behövdes en stark och tydlig organisation för att dels ha koll på projektet, dels involvera och informera de 295 bostadsrättsinnehavarna i föreningen på rätt nivå. HSB brf Ripan är visserligen en relativt stor bostadsrättsförening med en aktiv och rutinerad styrelse – men när det handlar om så stora projekt som stambyten är det svårt att vara lekmän med krävande heltidsjobb.

Förstudien indikerade att bytet av köksstammarna skulle gå relativt smidigt eftersom man skulle kunna gå in via hallen utan att påverka allt för mycket. Badrummen däremot skulle innebära en mer avancerad process, vilket betydde att alla boende under åtminstone sex veckor behövde hitta någon annanstans att bo. Den senaste ytskiktsrenoveringen hade gjorts i början på 90-talet och lämnade övrigt att önska. De stora fönstren i badrummen var i många fall fuktskadade och behövde bytas ut. Och det faktum att det i föreningens 295 lägenheter fanns inte mindre än 18 olika slags badrum komplicerade det hela ytterligare.

Och, framför allt: i en bostadsrättsförening äger medlemmarna sina lägenheter och har därför generellt ett större ekonomiskt och emotionellt intresse av att badrummet ska se ut på ett visst sätt. Samtidigt är de ekonomiska förutsättningarna begränsade och pengarna bör hanteras förnuftigt så att inte enskild medlem drabbas. Kraven och önskemål om tillval och planlösning kan vara många, och det är åsikter som behöver både hämtas in och bemötas. HSB brf Ripans styrelse kände att utmaningen de stod inför var för stor.

Lösning Icon

Lösning

Medlemsdialogen

Styrelsen tillsatte en arbetsgrupp som bestod av tre personer: ordförande, viceordförande och vicevärden Gunnel Ferm, som också bor i föreningen. De tog kontakt med HSB, som har ett centralt stöd för sina föreningar, för att lära sig mer om stambyten. De besökte också en annan HSB-förening som genomgått stambyte för att ta del av deras erfarenheter. Där hade man i princip klarat av projektledningen av stambytet på egen hand – men å andra sidan var merparten av styrelsen pensionärer, vilket inte är fallet i HSB brf Ripan. De tog också kontakt med en bostadsrättsförening i närheten, som också var den som tipsat om Rotpartner inför förstudien.

Rotpartner anlitades som projektledare och HSB brf Ripan valde också att använda sig av Medlemsdialogen. En särskild projektkommunikatör tog alltså det övergripande ansvaret för kommunikationen mellan styrelsen, boende och entreprenörer, och detta i nära kontakt med Rotpartners byggtekniska personal som ansvarade för projektering, upphandling och byggledning. Entreprenören Attacus Bygg Väst var företaget som lämnade det mest fördelaktiga anbudet, och i oktober 2017 inleddes den första etappen av stambytet.

Resultat Icon

Resultat

Proffsig hantering

Det komplicerade byggprojektet har fått en tydlig struktur, där rätt roller och expertis finns på rätt plats. Rotpartners projektkommunikatör Anna Lillsebbas är Medlemsdialogansvarig.

Nicklas Ardrot är teknisk projektledare. Eftersom de jobbar tätt tillsammans är kommunikationsvägarna korta och Anna kan på så sätt smidigt och snabbt föra information vidare till de boende. Medlemsdialogen, med informationsmöten inför renoveringen och nyhetsbrev varannan vecka under tiden, har skapat en stark relation mellan de boende och Rotpartner, och en trygghet i att någon alltid finns tillgänglig att svara på frågor.

Vicevärd Gunnel Ferm finns på plats på föreningsexpeditionen vissa tider i veckan och kan fånga upp medlemmarnas åsikter och frågor och fördela dem vidare. Hon kan också agera snabbt och har mandat att fatta beslut i den mån entreprenören har frågeställningar.

Kombinationen avlastar styrelsen, som kan ägna sig åt det dagliga arbetet i HSB-föreningen medan stambytet rullar på. Första etappen, då stammar byttes för ungefär halva antalet lägenheter, pågick fram till sommaren och etapp 2 beräknas vara klar i mars 2019.

Intervju Thumbnail

Medlemsdialogen – så funkar den

Läs intervjun