”Jag är förvånad över hur smidigt det går”

När en bostadsrättsförening ställs inför ett stambyte, kan kraven vara många från medlemmarna, upphandlingen och projektledningen komplicerad för styrelsen och kommunikationsbehovet svårt att överblicka. Den situationen ställdes HSB-föreningen brf Ripan inför när stammarna behövde bytas i ungefär 300 badrum.

Det är byggstökigt runt fastigheterna på Brynjegatan i Kungälv. Entreprenören är i full gång med stambyte i totalt 295 bostadsrätter i de båda fastigheterna från slutet av 60-talet. Inne på föreningens expedition sitter vicevärd Gunnel Ferm och har koll på läget. Telefonen är för tillfället tyst, och trots att expeditionen är öppen för besök har hon haft en ganska lugn dag.

Image

— Jag är faktiskt förvånad över hur smidigt det går. Klart att det har varit jobbigt i vissa lägen, men det är ju förväntat vid en så här komplicerad renovering och när så många människor påverkas, säger hon.

För stort ansvar

Alla som någon gång bott i en bostadsrättsförening vet att den bygger på engagemang: medlemmarnas i allmänhet och styrelsens i synnerhet. Det är många beslut som ska tas och ibland handlar det om miljoninvesteringar, som ett stambyte till exempel. HSB brf Ripan, som är en HSB-förening, har gott stöd från HSB regionalt, men står med mycket eget ansvar. Och ibland kan det bli för stort.

— De flesta av styrelsemedlemmarna har ganska krävande heltidsjobb. De har inte möjlighet att leda ett stambyte av den här storleken eller finnas på plats under dagtid, säger Gunnel Ferm.

Hon är anställd på halvtid av föreningen. Hon har själv bott här sedan 1991, plus några år på 70-talet, och kan föreningen och fastigheterna utan och innan. Det föll sig naturligt att hon hamnade i den arbetsgrupp som skulle ha hand om stambytet. Ett stambyte som visade sig bli mer komplicerat än vad man trott. På flera sätt.

— Vi hade planerat för stambyte under ganska lång tid. Men så fick vi ett relativt stort läckage och flera stopp i avloppen som krävde kostsamma spolningar, så då beslutade vi oss för att skynda på processen, säger hon.

Efter att ha samtalat med några andra bostadsrättsföreningar som genomgått omfattande stambyten insåg HSB brf Ripans styrelse att den omöjligt skulle kunna klara av projektering, upphandling och byggledning på egen hand. Valet föll på att anlita Rotpartner. Dels för att företaget gjort en förstudie om stambytet, dels för att andra föreningar kunde vittna om att samarbetet fungerat bra tidigare. Nicklas Ardrot är byggledare i Rotpartners projektgrupp.

Image

— Att arbeta med bostadsrättsföreningar är speciellt på många vis. De är privatpersoner, oftast utan några större erfarenheter från byggprojekt. En förening har sällan möjligheter att erbjuda sina medlemmar något alternativt boende, utan vi behöver anpassa projektet så att de som inte har några alternativ kan bo kvar hemma under byggtiden.

Begränsningar och förutsättningar

Ytterligare en viktig aspekt som skiljer bostadsrätter från till exempel hyresrätter är att alla äger sin lägenhet och ofta vill ha ett ord med i laget om hur badrummen ska bli. Något som är svårt att tillgodose.

— Då går man miste om de skalfördelar man får med ett stort bygge. De ekonomiska aspekterna är viktiga så att föreningen kan hålla nere kostnaderna samtidigt som de får ett förhöjt värde med moderniserade och snygga badrum. Vi vill alltid hitta en medelväg: hög standard men inte för dyrt. Prisvärt men absolut inte dålig kvalitet. Och så ska det bli rättvist för alla, säger Nicklas Ardrot.

Medlemsdialogen avlastar

För att nå dithän har Medlemsdialogen spelat en stor roll. Rotpartners andra del i projektet är att ha hand om information och kommunikation med medlemmarna, och så här halvvägs in i projektet (juni 2018) är just den lösningen en av de avgörande anledningarna till att Gunnel Ferms telefon ringer allt mer sällan och besöken på expeditionen har minskat. Rotpartners informatör Anna Lillsebbas har ansvar för ett effektivt informationsflöde: hantera frågor, sköta tillvalsprocessen, kommunicera tidplan och byggprocess och allmänt fungera som en brygga mellan boende, styrelse och entreprenör.

— Vi förstod nog inte riktigt innan hur viktigt det var att ha en informatörsfunktion, men nu har det blivit uppenbart. Utan en sådan hade det bara inte gått, säger Gunnel Ferm.

Smidigare än befarat

På det stora hela har stambytet gått smidigare än vad alla befarat. Nicklas Ardrot poängterar att Rotpartner alltid är noga med att beskriva i förväg hur stökigt det kan bli. Inte minst när det är asbestsanering involverat, som i det här fallet. Sådana förvarningar gör ofta att människor blir positivt överraskade trots att ett stambyte är en så omfattande renovering. Gunnel Ferm berättar om en av styrelseledamöterna som packade väskan och förklarade att han inte skulle komma tillbaka förrän allt var klart – men som efter bara en vecka insåg att det funkade finfint att bo hemma och därför flyttade tillbaka igen. Gunnels Ferms egen trea ingår i etapp två så hon har inte behövt göra några förändringar ännu, men hon har sin bror boende hos sig just nu eftersom hans badrum byggs om.

— Men det är ju bara trevligt. Jag kommer inte att kunna bo hos honom när det är min tur eftersom han bara har en etta, men jag kan ju duscha och gå på toaletten hos honom så jag kommer nog att försöka bo kvar hemma under renoveringen. Jag kan ju alltid sitta här på expeditionen om det blir jobbigt, säger hon.

Image

Flera viktiga insikter

En av de viktigaste insikterna som stambytet redan gett Gunnel Ferm är värdet av att ta in projektledarexpertis.

— Fakta och erfarenhet har gjort att vi har kunnat undvika mycket tyckande. I en förening är det ju meningen att man som medlem ska få komma till tals, men just därför också viktigt att inte gå vilse i åsikter utan kunna luta sig tillbaka mot vad experterna anser. Vi har alla känt oss trygga med Rotpartner och litar på det de säger, säger Gunnel Ferm.

Hon tycker också att den avlastningen det gett henne i rollen som vicevärd har varit väldigt värdefull.

— Vi samarbetar bättre och bättre. Jag kan ju föreningen väldigt väl och då blir det att mycket faller på mig, och det har jag ärligt talat blivit lite less på. Men i takt med att Rotpartner blir mer och mer insatta i hur föreningen fungerar, kan jag hålla frågor ifrån mig och det gör allting mycket enklare.

En annan insikt är att tydlighet är A och O.

— Vi var inte tillräckligt tydliga i hur vi kommunicerade de begränsningar som finns i tillvalen. Många ser en badrumsrenovering som en möjlighet att uppgradera sitt badrum, men vi har ju ekonomiska ramar att hålla oss till, ritningar att ta hänsyn till och regler om tillgänglighet att följa. Det har bidragit till fler frågor och diskussioner som jag tror att vi hade kunnat undvika, säger hon.

För Rotpartners del är det en god lösning att ha en vicevärd att jobba med i projektet.

— Det är klockrent. Gunnel känner föreningen och kan fatta snabba beslut på egen hand eller med sin arbetsgrupp, eller ta det vidare till ett styrelsemöte om det behövs. Det har förenklat jobbet avsevärt, säger Nicklas Ardrot.

 

Image

Tydliga roller räddar stambytet i bostadsrättsföreningen

Läs om projektet HSB brf Ripan